Metr2 reality. Daň z převodu nemovitostí

Daň z příjmů není jediná daň, kterou je nutné se zabývat při prodeji nemovitostí.

Daň z příjmů není jediná daň, kterou je nutné se zabývat při prodeji nemovitostí. Další daní je daň z převodu nemovitostí, která je upravena zákonem č. 357/1992 Sb., o dani dědické, darovací a z převodu nemovitostí, v platném znění (dále jen ZDDDPN). U fyzických osob může být řada těchto převodů nemovitostí osvobozena od daně, jak je uvedeno v předchozí části textu, u daně z převodu nemovitostí ale tyto případy nastávají velmi zřídka. Důsledkem potom je, že převod nemovitostí bude v řadě případů podléhat dvěma přímým daním, což je v rozporu s obecnými daňovými pravidly.

Předmětem daně z převodu nemovitostí je úplatný převod nebo přechod vlastnictví k nemovitostem. Za nemovitosti se považují věci nemovité, byty a nebytové prostory.Jak vyplývá z výše uvedeného, základním znakem předmětu daně je úplatnost. Převodem se rozumí přenos majetkového práva na základě vůle zúčastněných stran, typickými příklady jsou kupní smlouva nebo směnná smlouva.Předmětem daně je ale i úplatný přechod, což je nabývání vlastnictví jinak než z vůle dosavadního vlastníka. Často se tak děje na základě speciálního zákona anebo rozhodnutí státního orgánu, jedná se např. o vyvlastnění, výkon rozhodnutí, exekuci, veřejnou dražbou, vydržení, nebo některý z postupů podle insolvenčního zákona.

Příklad
Podnikatel prodává pozemek, který má zahrnut do obchodního majetku. Tento převod nemovitosti je předmětem daně z příjmů a protože nejsou splněny podmínky pro osvobození od této daně, bude příjem z prodeje součástí základu daně z příjmů tohoto poplatníka. Současně se jedná o převod nemovitosti, který je předmětem daně z převodu nemovitostí. Znamená to, že poplatník z tohoto prodeje zaplatí dvě daně, a to jak daň z příjmu, tak i daň z převodu nemovitostí.

Poplatníkem daně z převodu nemovitostí je převodce (prodávající) v případě úplatného převodu, nebo nabyvatel v případě úplatného přechodu vlastnictví k nemovitosti, anebo oba, jde-li o výměnu nemovitostí. Jestliže je poplatníkem převodce, nabyvatel je ručitelem. V praxi se někdy chybuje v situaci, kdy se převádí nemovitost ze společného jmění manželů. V tom případě totiž je každý z manželů samostatným poplatníkem a jejich podíly jsou stejné. Daňové přiznání tedy musí podat oba a každý v něm uvést jednu polovinu základu daně. Nelze postupovat tak, že daňové přiznání podá pouze jeden z manželů a uvede v něm celou hodnotu nemovitosti za oba manžele.

Základem daně je buď cena zjištěna podle oceňovacích předpisů nebo cena sjednaná mezi účastníky převodu, a to ta z těchto cen, která je vyšší. Je tedy zřejmé, že bude nutné k daňovému přiznání doložit znalecký posudek, aby správce daně mohl ověřit správnost stanovení základu daně. Znalecký posudek musí být zpracován tak, aby zjištěná cena byla platná ke dni nabytí nemovitosti. 

Příklad
Poplatník prodal rodinný dům, dohodnuta byla cena 3 800 000 Kč. Znalecký posudek tohoto domu byl vypracován na částku 3 500 000 Kč. Základem daně je vyšší z obou cen, tj. cena sjednaná ve výši 3 800 000 Kč.

Sazba daně z převodu nemovitostí je jednotná pro všechny osoby a bez ohledu na výši základu daně a činní 3 % ze základu daně.

Příklad
Ve výše uvedeném příkladu daň bude činit 3% z 3 800 000 Kč, tj. 114 000 Kč. Poplatníkem je převodce, tedy poplatník, který rodinný dům prodává.

Daňové přiznání k dani z převodu nemovitostí se v souladu s § 21 odst. 2 ZDDPN podává nejpozději do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž byl zapsán vklad práva do katastru nemovitostí. Tak to tedy bude v případě úplatného převodu, lhůty pro jednotlivé případy úplatných přechodů jsou vymezeny speciálně v § 21 odst. 2 ZDDPN. Ve lhůtě pro podání daňového přiznání je daň také splatná. V tomto případě již daň nepočítá správce daně, ale poplatník je povinen v daňovém přiznání daň vypočítat.