Metr2 reality. DPH u nemovitostí

Jak vyplývá z § 2 odst. 1 písm. a) zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, předmětem daně je mimo jiné dodání zboží a převod nemovitostí anebo přechod nemovitosti v dražbě za úplatu osobou povinnou k dani v rámci uskutečňování ekonomické činnosti, s místem plnění v tuzemsku.

Jak vyplývá z § 2 odst. 1 písm. a) zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, v platném znění (dále jen „ZDPH“), předmětem daně je mimo jiné dodání zboží a převod nemovitostí anebo přechod nemovitosti v dražbě za úplatu osobou povinnou k dani v rámci uskutečňování ekonomické činnosti, s místem plnění v tuzemsku. Pro převod nemovitostí a přechod nemovitostí v dražbě zavádí ZDPH legislativní zkratku „převod nemovitostí“. Je tedy jednoznačné, že nemovitosti DPH podléhají, ale je nutné doplnit, že musí být splněné všechny podmínky současně, pokud některá není splněna, ZDPH se na toto plnění nevztahuje.

Příklad :
Podnikatel prodal nemovitost, která se nachází na Slovensku. Protože tato nemovitost se nachází mimo tuzemsko, není splněno, že místo plnění je v tuzemsku a tento převod nemovitosti nepodléhá ZDPH. Bude se řídit předpisy státu, ve kterém se nemovitost nachází, bude tedy podléhat slovenské DPH.

Místo plnění při převodu nemovitostí je v souladu s § 7 odst. 6 ZDPH místo, kde se nemovitost nachází. Tím je jednoznačně dáno, jakých nemovitostí se bude česká DPH týkat a na které se bude vztahovat.

Další důležitou úpravou z hlediska místa plnění je § 10 ZDPH, který upravuje místo plnění při poskytnutí služby vztahující se k nemovitosti. Místem plnění při poskytnutí těchto služeb, a to včetně služby znalce, odhadce a realitní kanceláře, služby ubytovací, udělení práv na užívání nemovitosti a služby při přípravě a koordinaci stavebních prací, jako jsou služby architekta a stavebního dozoru, je místo, kde se nemovitost nachází.

Příklad:
Český plátce provádí pro osobu registrovanou k dani v Německu opravu střechy budovy, která se nachází v Německu. Místem plnění je tak Německo, a toto plnění podléhá německé dani.

Co se rozumí převodem nemovitosti potom obecně upravuje § 13 ZDPH. Převodem nemovitosti se pro účely tohoto zákona rozumí převod nemovitosti, při kterém dochází ke změně vlastnického práva nebo příslušnosti k hospodaření. Převodem nemovitosti se tak rozumí převod nemovitosti, která je předmětem zápisu do katastru nemovitostí, i převod nemovitosti, která se do katastru nezapisuje.

Za převod nemovitostí se považují také některé další případy vyjmenované v § 13 odst. 3 ZDPH, zejména převod vlastnického práva k majetku za úplatu i na základě rozhodnutí státního orgánu nebo vyplývající ze zvláštního právního předpisu a také převod práva užívat najatou nemovitost na základě smlouvy, která stanoví povinnost nájemce nabýt nemovitost, která je předmětem smlouvy. Jedná se tedy o případy finančního pronájmu, kdy je ve smlouvě zakotvena povinnost odkupu nemovitosti nájemcem. Pokud je v této smlouvě zakotveno pouze oprávnění najatou věc odkoupit nebo tato úprava není obsažena vůbec, potom se jedná o poskytnutí služby v souladu s § 14 odst. 1 ZDPH. Podle toho se potom řídí, zda povinnost odvést daň na výstupu vzniká ihned při převodu nemovitosti z celé kupní ceny nebo až z jednotlivých splátek. Stejným způsobem se posuzuje i nárok na odpočet daně na vstupu u nájemce.

Příklad:
Plátce DPH pořizuje formou finančního pronájmu výrobní halu. Ve smlouvě je obsažena povinnost nájemce po ukončení smlouvy výrobní halu odkoupit za stanovenou cenu. Protože je stanovena povinnost odkupu nemovitosti nájemcem, jedná se o převod nemovitosti a případné DPH na výstupu je pronajímatel povinen odvést ke dni vzniku práva užívat nemovitost nájemcem.

Další specifické případy, které se také považují za převod nemovitostí za úplatu, i když se jedná o bezúplatná plnění, jsou uvedena v § 13 odst. 4 ZDPH.