Od 1. července 2025 dochází k zásadním změnám v oblasti DPH u prodeje pozemků v Česku

1. Přesnější definice stavebního pozemku

• Již nebude záležet jen na stavebním povolení – pozemek se nově za stavební považuje tehdy, pokud je podle územního plánu (nebo analogického podkladu), v zastavěném území, nebo existují dokumenty typu projektové dokumentace. To znamená, že podstatně vyšší počet pozemků bude nově podléhat režimu DPH

2. Plátci DPH a fyzické osoby

• Pokud je prodávající plátcem DPH (např. developer nebo firma), musí k ceně u stavebního pozemku připočítat 21 % DPH.

• Významné je také to, že běžná fyzická osoba, která připravuje pozemek (napojí sítě, rozdělí parcelu, prodá opakovaně), se může spadat pod „ekonomickou činnost“, a tedy se stát plátcem DPH—i bez podnikatelského živnostenského oprávnění

3. Lhůty osvobození nezahrnují DPH

• Pro novostavby, významně rekonstruované stavby i stavební pozemky platí:

           - Pro novostavby: první prodej do 23 měsíců od kolaudace podléhá DPH (dříve to byla 5letá lhůta)

           - Podstatná rekonstrukce (náklady přes 30 % ceny): první prodej do 23 měsíců opět podléhá DPH

Co to znamená v praxi

• Pro koncového kupujícího: cena pozemku/developerského pozemku se může zvýšit o 21 %.

• Pro prodávající fyzické osoby: příliš aktivní příprava a prodej pozemků bez přihlášení jako plátce DPH může vést k tomu, že je finanční úřad označí za plátce a dodatečně vyměří DPH

Doporučené kroky

1. Zkontrolujte zařazení pozemku ve vašem územním plánu — je určen k výstavbě?

2. Promyslete, zda vaše přípravy (napojování sítí, rozparcelování apod.) nevstupují do režimu ekonomické činnosti.

3. Pokud jste plátcem DPH nebo byste se jím mohli stát:

   • připravte se na připočítání 21 % ke každému stavebnímu pozemku při jeho prodeji,

   • využijte možnost dobrovolného zdanění i v jiných situacích.

4. Včasná konzultace s daňovým poradcem nebo realitním specialistou vám pomůže předejít nechtěným povinnostem a nákladům.

Shrnutí na závěr

Pokud se vám chystá prodej pozemku, je teď kritický moment posoudit, zda nejste v režimu DPH, a správně strukturovat transakci.