Rozhovor s majitelem realitní kanceláře Martinem Minářem nejen o realitním světě.

MAJITEL REALITNÍ KANCELÁŘE METR2 REALITY MARTIN MINÁŘ SE V OBORU POHYBUJE UŽ ŠESTADVACET LET. ZA TU DOBU BYL SVĚDKEM ŘADY PROMĚN REALITNÍHO TRHU, ZMĚNILO SE I PŘEMÝŠLENÍ LIDÍ O BYDLENÍ A O INVESTOVÁNÍ DO NEMOVITOSTÍ, JEDNO VŠAK ZŮSTÁVÁ – REALITY DĚLÁ PO SVÉM, POCTIVĚ A ZA VŠECH OKOLNOSTÍ DRŽÍ KROK S DOBOU.

Co Martin Minář prozradil o fungová­ní trhu, o obdobích krizí, o investi­cích, o využívání nových technologií nebo o důležitosti fungování týmu a budoucnosti realitního trhu, se dozvíte v na­šem rozhovoru. 

Když jste zakládal firmu, jaká byla vaše vize? Kdy jste si poprvé řekl, že z ní může vyrůst něco opravdu významného? 
Všechno to začalo vlastně docela jednoduše. Když jsem po několika letech práce v realitní kanceláři trochu poznal, jak to na trhu chodí, rozhodl jsem se dělat reality po svém – pocti­vě a moderně. To byl úplně základní princip, na kterém jsme firmu postavili. Možná to tehdy, před dvaceti, bylo ještě těžší než dnes, protože na trhu byla spousta příležitostí, ale i spousta spekulantů. My jsme si zvolili tu těžší, ale dlouhodobou cestu. Naším cílem bylo budovat firmu tak, aby se k nám lidé vraceli. Aby k nám v budoucnu přišla nová generace klientů, jejichž rodiče nebo známí u nás již dříve kupovali nebo prodávali. Spo­lehlivost a poctivost je pro nás alfa a omega celé činnosti. 

Kdy přesně jste začínali? 
Brzy oslavíme dvacet let společnosti. Já osob­ně jsem se realitám věnoval už šest let před­tím, takže v oboru jsem dohromady šesta­dvacet let. Od začátku jsem měl jasno v jedné věci – chceme dělat reality regionálně. Ne­měli jsme v úmyslu budovat pobočkovou síť po celé republice, ale soustředili jsme se na Olomoucký kraj. Raději být jedničkou tady než průměrní všude. 

Když navážeme na vaše začátky, co se podle vás za tu dobu nejvíc změnilo? Jak dnes Češi přemýšlejí o bydlení a investi­cích do nemovitostí? 
Když navážeme na začátky, změnilo se vše. Vždyť tenkrát jsme fotili na kinofilm, vyvolá­vali fotky ve „fotolabu“ a čekali na ně týden. Lepili je pak na inzerát k černobílému textu a vyvěšovali do vitrín a výloh… (smích) Ale vážně, na vlastním principu se vlastně ne­změnilo skoro nic. Naším úkolem pořád zůstá­vá totéž – zprostředkovat obchod. Někdo chce prodat, někdo koupit, my ty dvě strany spo­jíme, dovedeme obchod do konce a za to do­staneme odměnu. To bylo stejné před dvaceti pěti lety a je to stejné i dnes. Dokonce i výše provizí se za tu dobu zásadně nezměnila. Co se ale mění výrazně, je všechno kolem. My se specializujeme na rezidenční trh – to zname­ná byty, domy a stavební pozemky pro indivi­duální výstavbu. V tom jsme silní a v tom se i nejvíc proměnila poptávka. 

 Naopak v oblasti komerčních nemovitostí dnes dominují velcí hráči z Prahy, kteří realizují projekty po celé republice. My zůstáváme re­gionální a soustředíme se na bydlení, protože v tom máme zkušenost i tradici. A právě v re­zidenčním segmentu vidíme největší posun. Mladí lidé, tedy generace Z a ti, kteří dnes vstu­pují do produktivního věku, už tolik netouží po vlastním bydlení. To, co bylo pro jejich rodiče samozřejmé, už pro ně neplatí. Nemají pro­blém si byt pronajmout, měnit bydliště, sdílet prostor nebo žít flexibilně. Představa, že se člo­věk „uváže“ k jednomu místu a jedné hypotéce na třicet let, pro ně není lákavá. 

A s tím přichází i druhý trend: růst investor­ského trhu. Když klesá počet lidí, kteří chtějí nemovitost pro vlastní bydlení, někdo ten prostor zaplní. A tím někým jsou investoři – jednotlivci i firmy, kteří kupují byty právě proto, aby je pronajímali třeba těmto mladým lidem. Takže zatímco dřív se rezidenční trh točil hlavně kolem vlastnického bydlení, dnes ho z velké části drží investoři. To je podle mě největší změna posledních dvaceti let. 

Během dvaceti let podnikání asi nebyla ces­ta úplně bez překážek. Byly momenty, kdy jste měl pocit, že jde všechno proti vám? Jak jste to zvládli – intuicí, strategií, nebo spíš improvizací? A co se třeba nepovedlo? 
Díky za otázku. Ano, krizemi jsme za tu dobu prošli hned několika. Dvě byly opravdu zá­sadní – ta první kolem let 2008 a 2009, tedy globální realitní krize, a pak druhé turbu­lentní období bylo zhruba před čtyřmi nebo pěti lety, kdy jsme zažili obrovské cenové výkyvy, nejistotu a nestabilitu trhu. A jsem si jistý, že něco podobného nás čeká znovu. Tyto věci prostě chodí v cyklech, jako sinu­sovka – chvíli růst, pak stagnace, propad a zase oživení. Upřímně, období krizí mám možná i nejradši. Jsou to chvíle, kdy se uká­že, kdo je skutečný profík. Když se daří a trh roste, zvládne podnikat skoro každý. Ale když se začne lámat chleba, tehdy se oddělí zrno od plev. Pamatuji si tu první krizi – vět­šina firem propouštěla, bála se, co bude dál. My jsme šli opačným směrem. Přijímali jsme nové lidi, přemýšleli, jak se na změnu trhu adaptovat, hledali jsme nové cesty, nové for­my obchodu. To rozhodnutí se nám po letech vrátilo. Když pak přišlo další složitější obdo­bí, my už jsme se jen usmívali a pokračovali dál, protože jsme věděli, jak v krizi fungovat. Dnes máme zkušenost, že právě krize nás vždycky posílily. Když všechno jde nahoru, konkurence je obrovská a často vyhraje ten, kdo je ochoten jít „pod cenu“. Ale když při­jde těžší doba, zůstávají na trhu ti, kteří mají zkušenosti a dokážou přemýšlet dlouhodo­bě. A to je prostředí, ve kterém se nám vždy dařilo nejlépe. 

Realitní byznys stojí hlavně na lidech – na makléřích, kteří jsou v denním kontak­tu s klienty. Co podle vás dělá z člověka opravdu dobrého realitního profesioná­la? A jak se daří takový tým udržet, když firma roste a máte desítky lidí? 
Tohle téma mám rád, i když může být trochu kontroverzní – zvlášť v českém realitním pro­středí a v Olomouci obzvlášť. Naše firma má dnes téměř dvacet lidí a až na dva z nich jsou všichni zaměstnanci. To je v realitním světě dost neobvyklé, ale já za tím rozhodnutím sto­jím. Svému týmu věřím, nechci je „testovat“ formou spolupráce na živnostenský list. Chci, aby měli jistotu, stabilitu a prostor dělat svo­ji práci naplno – i v obdobích, kdy se nedaří. Věřím, že právě lidé jsou alfou a omegou ka­ždého oboru. I když se svět posouvá k umělé inteligenci, automatizaci a robotizaci, pořád za tím vším stojí člověk. Někdo musí ten sys­tém naprogramovat, nastavit, komunikovat. A totéž platí i v realitách – úspěch je vždy o li­dech. U nás se snažíme vytvářet pracovní ro­dinu. Pomáhá nám to být soudržní a odlišit se od konkurence. Na poradách řešíme společně i obtížné obchody, sdílíme zkušenosti a hledá­me cestu, jak nemovitost prodat, když to nejde úplně snadno. Tím vzniká týmová synergie, která se promítá i do výsledků. Jsem hrdý na to, že průměrná doba působení našich mak­léřů ve firmě je více než deset let. To je podle mě naprosto klíčové pro stabilitu i důvěru kli­entů. Máme tým lidí, kteří tu nejsou jen kvůli provizi, ale proto, že firmě věří a jsou její sou­částí. A díky tomu si můžeme dovolit fungovat dlouhodobě – bez obav.

Pojďme k technologiím, digitalizaci a novým trendům. Jak se podle vás mění práce realitního makléře v době umělé inteligence a datové analytiky? A je to vůbec téma pro váš obor, nebo se vás to zatím tolik netýká?
Je to téma, o kterém hodně přemýšlím – a ne­jen já, ale celý náš tým. Realitní zprostředko­vání bylo dlouhá léta v zásadě stejné: nafotit nemovitost, napsat text, zveřejnit inzerát, počkat, až někdo zavolá, a prodat. Dnes už to tak jednoduché není. Současnost přináší úplně jinou dynamiku. Důležitou roli hrají sociální sítě, především u mladších generací, které tráví většinu času na mobilních zaří­zeních. Ať už jde o placenou reklamu, nebo organické příspěvky, právě tam se dnes lidé setkávají s nabídkami nemovitostí. Naší vý­zvou jako realitní kanceláře s průměrným věkem 40–50 let je držet krok s dobou. Učíme se nové věci, zkoušíme nové formáty a roz­hodně nechceme zkostnatět. Nejsme sice nejmladší tým, ale nejsme ani konzervativní. Technologie využíváme naplno – v marketin­gu, při prezentaci nemovitostí i v analytice. Je to pro nás neustálý proces učení a adapta­ce. A každému, kdo chce v oboru uspět, do­poručuji, aby se tomu nebránil. Čas a trendy totiž nikdo nezastaví.

Používáte vy osobně umělou inteligenci, třeba ChatGPT?
Zezačátku jsem se tomu spíš smál, ale dnes ho používám. Nejen v práci, ale i doma – třeba s dcerou při psaní úkolů z češtiny. Postupně jsme ho začali využívat i profes­ně: při tvorbě textů, analýzách trhu, nebo při přípravě podkladů. Dokonce vedu tým k tomu, aby AI používal každý, podle svých možností. Umělá inteligence umí spoustu věcí – „mluví“, vyhodnocuje, analyzuje. Ale přemýšlet musí pořád člověk. Já ji vnímám jako skvělého asistenta, ne jako náhradu. Je výborná na dohledávání dat a analytickou práci, ale vždy je potřeba ji kontrolovat, pro­tože chyby dělá stejně jako my.

Teď trochu osobněji. Jak se za ta léta změnil váš vztah k nemovitostem? Berete je pořád jako koníček, nebo už si snažíte držet určitý odstup? A když už jsme u toho – jaké máte vůbec koníčky?
Nevím, jestli mám začít dobrou, nebo špatnou zprávou. Ta dobrá je, že mě moje práce pořád baví. Ta špatná – pro moji rodinu – je, že mě prá­ce pořád baví, a proto jí věnuji hodně času. Ale pro naše klienty a kolegy je to zase výhoda. Když šéfa práce baví, firma funguje. Takže ano, pořád mě to naplňuje, a v jistém smyslu je to pořád i můj koníček. Samozřejmě, někdy si potřebuji odpočinout. Odjedu na týden na moře, vypnu telefon a nechci slyšet o realitách ani slovo. Rád se totiž potápím, rád jachtařím a rád cestuji do vzdálených a exotických destinací. Ale po týdnu se už těším zpátky – domů i do práce. A to je dnes možná trochu výjimka, protože spousta mých vrstevníků už prochází syndromem vyhoření. Já mám štěstí, že dělám něco, co mě pořád baví.
Mám rád, když se z kanceláře dostanu do teré­nu. Kromě realit se věnujeme developerským projektům, takže se jednou nebo dvakrát týd­ně jedu podívat na stavbu. Projdu si ji, vidím, jak roste, a to mě dobíjí. Vrátím se zaprášený od cihel, ale spokojený – protože vidím výsled­ky naší práce doslova před očima, nejen na papíře. A pak mám i pár dalších aktivit, které mě baví. Rád investuju do menších startupů, většinou spíš ze zájmu než z nutnosti. Díky tomu, že se firmě dlouhodobě daří, máme vy­tvořené zázemí, které mi umožňuje se podívat i do jiných oborů. Beru to jako formu relaxu i osobního rozvoje. To všechno mi pomáhá zů­stat v kondici – profesně i lidsky. A právě díky tomu se do práce pořád těším.

Když se podíváme do budoucnosti – kde vidíte největší příležitosti pro realitní trh v příštích pěti letech? A naopak, čeho by se měl trh v krátkodobém horizontu tří až pěti let obávat?
Budoucnost realitního trhu je vždycky trochu jako věštění z křišťálové koule. Děláme různé analýzy, prognózy, diskutujeme v profesních sdruženích, ale upřímně – přesnost je asi po­dobná jako u předpovědi počasí. Tedy lehce nadprůměrná. Když se sejde deset odborníků, každý má trochu jiný názor a průměr z nich bývá nejblíž pravdě. Kdybych se přesto měl podívat do budoucna, myslím si, že největší potenciál v našem oboru zůstává v rezidenč­ním bydlení – tedy v bytech, rodinných do­mech a stavebních pozemcích. Je to segment, kterému rozumíme, který nás nikdy nezkla­mal a který považuji za dlouhodobě stabilní. Jak rád říkám: člověk musí jíst, pít a pak hned mít kde složit hlavu. Bydlení prostě zůstane základní potřebou. I proto doporučuji investi­ce právě do rezidenčních nemovitostí – a to ne­jen jednotlivcům, ale i fondům a firmám, které dřív směřovaly kapitál hlavně do komerčních nemovitostí. Ty sice mohou přinést větší vý­nos, ale rezidenční trh nabízí stabilitu, která je v dnešní době cennější než kdy dřív.

Nedávno jste v jednom podcastu řekl, že za deset let se bude v Olomouci prodávat metr čtvereční bytu za 300 tisíc korun. Pořád si za tím stojíte?
Ano, stojím. Ptá se na to spousta lidí a já jsem o tom přesvědčený, i když to zní odvážně. Samo­zřejmě, že v průběhu těch deseti let přijdou vý­kyvy – stagnace, drobné poklesy, zase růsty. Ale když se podíváme na vývoj posledních třiceti let, křivka jde trvale nahoru. Měna ztrácí hod­notu, stavební práce i lidské zdroje zdražují. Ne­vidím důvod, proč by se ten trend měl obrátit.

Někteří by možná oponovali – třeba s odkazem na Španělsko nebo Itálii, kde ceny rezidenčních nemovitostí stagnují, nebo dokonce klesají. Nemůže se něco podobného stát i u nás?

To je dobrý postřeh a jsem rád, že ho zmiňu­jete. Tyto země sledujeme poměrně detailně – i proto, že naše partnerská společnost prodává nemovitosti právě ve Španělsku. A odpověď je jednoduchá: tamní situace je dost jiná. V České republice je problém především v pomalém stavebním řízení a nedostatku nových projek­tů. Povolení staveb trvá roky, změny územních plánů jdou ještě pomaleji, a tím pádem je na­bídka dlouhodobě menší než poptávka. A kde je nedostatek nabídky, tam ceny rostou – to je základní princip tržní ekonomiky. Ve Špa­nělsku nebo Itálii dokázali pružně reagovat: když poptávka vzrostla, začalo se rychle sta­vět, vzniklo přebytkové prostředí a ceny se srovnaly. U nás tohle aktuálně nehrozí – naše legislativa, územní limity i infrastruktura brá­ní tomu, aby se stavělo dostatečně rychle. Čes­ká republika je navíc malá země s omezeným prostorem pro rozvoj. Už dávno neplatí, že by se města mohla volně rozšiřovat, hranice mezi regiony jsou pevně dané. To vše dohromady znamená, že nabídka nového bydlení zůstane omezená, a tím pádem ceny dál porostou. Když to shrnu – i za deset let budeme řešit stejné pro­blémy jako dnes: pomalé stavební procesy, ne­dostatek pozemků a vysokou poptávku. Proto věřím, že zdvojnásobení cen bytů v horizontu jedné dekády je reálné.

Pojďme k současným trendům v inves­tování. V poslední době se hodně mluví o takzvaném flipování nemovitostí a o in­vestování do podílů na různých reali­tách. Na sociálních sítích to propagují influenceři, kteří z toho dělají atraktivní byznys. Co si o tom myslíte vy?
To je poměrně složité téma. Každému, kdo o tom uvažuje, bych doporučil, aby o tom pře­mýšlel opravdu důkladně – ideálně s odbor­níkem. Je to totiž oblast, která může přinést zajímavé zhodnocení, ale stejně tak může na dlouhou dobu zablokovat vaše peníze. Dnes je velmi populární nakupovat podíly na nemovi­tostech – ať už jde o byty, domy, pozemky, nebo komerční prostory. Většinou jde o menšinové podíly, které lidé nabízejí proto, že se s ostat­ními spoluvlastníky nedokážou dohodnout. Princip „flipování“ pak spočívá v tom, že podíl koupíte levně s tím, že ho později prodáte dráž. Na první pohled to může vypadat jako chytrý obchod, ale skrývá to velké riziko. Stáváte se totiž spoluvlastníkem s někým, koho vůbec neznáte – neznáte jeho povahu, motivace ani ochotu spolupracovat. A to často vede ke kon­fliktům, které mohou skončit dlouhými soud­ními spory. Znám i případy, kdy to dopadlo ještě hůř. Z pozice člena dozorčí rady Asociace realitních kanceláří musím říct, že tento typ obchodování nedoporučujeme. Není to zdra­vá cesta pro dlouhodobé investování. Lidé by měli volit transparentnější a stabilnější for­my investic do nemovitostí. Na druhou stra­nu – ano, znám i investory, kteří na flipování vydělali. Ale já to přirovnávám ke koupi zlata na benzínové pumpě. Můžete mít štěstí a kou­pit opravdové zlato. Nebo taky „kočičí zlato“ a doma si pak rvát vlasy, že jste udělali chybu.

Na sociálních sítích se objevují názory, že člověk může z jednoho bytu udělat celé portfolio – byt zastaví, koupí další, ten znovu profinancuje a během pár let má třeba byty tři. Dává to smysl?
Z investičního pohledu určitě ano. Ale je po­třeba překonat typicky české myšlení, že „dluh je špatně“. Mnoho lidí je hrdých na to, že mají byt bez hypotéky, a dál nic neřeší. Jenže dnešní doba přeje těm, kdo umí s financemi pracovat. Když banka nabídne, že zastavíte byt a za po­skytnuté peníze koupíte další, můžete mít bě­hem pár let dvě nebo tři nemovitosti, které se vám samy splácí z nájmů a zároveň rostou na hodnotě. Stačí se podívat na posledních dvacet let – většina bytů svou cenu zdvojnásobila nebo ztrojnásobila. Sám jsem si kdysi bral hypotéku, která mi tehdy připadala obrovská. Dnes je to zanedbatelná částka vůči hodnotě bytu. A to je princip, který spousta lidí nechápe – že inflace a růst hodnoty nemovitostí v čase pracují pro tebe. Znám i příklad podnikatele, který si kou­pil činžovní dům bez úvěru. Banka mu pak nabídla financování, on ho využil a během pár let koupil dalších pět činžovních domů. To všechno díky bance, úvěru a nájmům. Zjedno­dušeně – kdo přemýšlí jako investor, může mít za deset let tři byty. Kdo chce mít klid a spát bez dluhů, bude mít pořád jeden. Obojí je v pořád­ku, jen každý musí vědět, co od života chce. 

Článek Zdroj Ol4You podzim 2025